לקבלת הצעת מחיר ללא התחייבות השאירו פרטיכם כאן

טיפים לבעלי דירות


הטיפים של  Easy House לבעלי דירות



בחר בנושא המבוקש לקבלת טיפים

טיפים להשכרת דירה

טיפים להשבחת דירה

טיפים לרכישת דירה

טיפים למכירת דירה

טיפול בסרבני תשלום

מיסוי מקרקעין 

טיפים למשכירי דירות שכורות

הערה: תוכן הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו בשום צורה שהיא, אינו חסין
מטעויות והשמטות ואין להסתמך עליו בביצוע  ו/או בהימנעות מביצוע פעולה כלשהי.




24 טיפים להשכרת דירה

  1. השבחה של הנכס באמצעות ביצוע שיפוץ קוסמטי בדירה מאפשרת השגת שכר דירה גבוה יותר וגמישות בבחירת השוכרים האופטימליים לבעל הנכס.

  2. הקפידו בבחירת השוכר - ודאו את זהותו, שאלו בלי להתבייש שאלות על עיסוקו, מעשיו וביטחונותיו, בררו האם יש לו תחביבים מיוחדים, שעלולים ליצור בעיות. הקפדה זו תגן עליכם ותדאג לכך ששכר הדירה ייפרע כנדרש, הדירה תישמר בצורה טובה ולא תינזק ותמנע כניסה להליכים משפטיים יקרים ומיגעים.

  3. ניתן לבקש את מספר הטלפון של בעלי-הבית הקודמים של השוכר, כדי לברר את ההיסטוריה שלו כדייר בדירות קודמות. אם הוא מסרב לתת פרטים, יתכן שהדבר מצביע על בעיות שהיו בעבר.

  4. עשו שימוש בחוזה המנוסח על-ידי עורך דין ואשר צופה כל בעיה אפשרית עתידית בהתקשרות עם השוכרים. דאגו שהחוזה יסדיר את מחיר השכירות, תקופת השכירות, הסדרת מועדי התשלום ובטחונות. הצמידו את שכר הדירה לדולר או לשקל. הבטיחו את עצמכם מפני ירידת שער הדולר על-ידי קביעת שער מינימום.

  5. הכניסו לחוזה סעיף המאפשר לכם לבקר בדירה בתקופת השכירות כדי לוודא שהשוכר שומר על הנכס.

  6. קיבעו קנס במקרה שהשוכר אינו מוכן או ערוך לפנות את הדירה בזמן.

  7. קיבעו בחוזה אופציה להארכה ואת התנאים המדויקים לכך. יש שוכרים טובים והוגנים שמקפידים על התשלומים ושומרים על הנכס, ועליהם כדאי לשמור ולאפשר להם שכירות לטווח ארוך.

  8. טרם השכרת הדירה עירכו לעצמכם רשימה המציינת את הפגמים הקיימים בה וקיבעו בחוזה את היקף האחריות של הדיירים בנוגע לתיקון פגמים חדשים המתגלים בדירה והמועד בו יתוקנו.

  9. הקפידו לציין בסוף החוזה סעיפים עיקריים שהפרתם תיחשב להפרה יסודית, כמו תשלום דמי השכירות, מועד פינוי ושכירות משנה. הפרתם של סעיפים אלה תאפשר לכם לבטל את העסקה בלי להפר חוזה.

  10. הקפידו על קבלת בטחונות טובים מצד השוכר, שטר חוב או ערבות בנקאית. יש להחתים על החוזה ערבים דוגמת הורים להבטחת כל התחייבויות השוכר כלפיכם. יש לזהות את הערבים באמצעות תעודת זהות ולשמור העתק של תעודת הזהות ברשותכם.

  11. במעמד חתימת החוזה יש לקבל מהשוכר צ'קים ריקים, ללא תאריך וללא סכום, לצורך תשלומים שונים עבור הרשויות, היה ואלו לא שולמו בתום תקופת השכירות. אם השוכר מבטל את הצ'קים, תוכלו לממש אותם בכל זאת באמצעות בית-המשפט.

  12. הקפידו שהשוכר יעביר את חשבונות העירייה, החשמל והטלפון על שמו. אם נשארים חובות בסוף תקופת השכירות, חובת התשלום מוטלת עליו.

  13. דאגו לכך שהשוכר יבטח את הנכס מפני נזקים העלולים להיגרם בתקופת השכירות, לרבות ביטוח צד ג'. לחילופין על השוכר לקחת אחריות בחוזה לנזקים הנגרמים לנכס בתקופה בה הוא שוכר אותו (כגון שריפה או קצר חשמלי).

  14. הכניסו להסכם סעיף המתיר למשכיר לנתק את המים והחשמל במקרה של הפרת הסכם יסודית מצד השוכר.

  15. הקפידו שהדירה תיראה במיטבה כשהשוכרים מגיעים להתרשמות ראשונית. תיקון פגמים קטנים, צביעת רטיבויות, ניקיון כללי.

  16. הדירה קטנה? הוציאו, ככל הניתן, חפצים מיותרים על מנת שתיראה מרווחת יותר.

  17. אנשים רבים, המגיעים לבחון דירה, יבדקו קודם כל את המטבח. כדי להעלות את ערך הדירה ולגבות שכר דירה גבוה יותר, החליפו את המטבח או שפצו אותו. אם אינכם מעוניינים להשקיע במטבח חדש, בצעו שיפוצים קטנים כמו החלפת חזיתות לארונות, החלפת פרזולים, הוספת מוט תלייה אופנתי וכדומה אשר עלותם נמוכה.

  18. הקפידו על ניקיון השירותים והאמבטיה. גם שם ניתן לעשות פלאים על-ידי החלפת קרש האסלה, הוספת שטיח צבעוני או החלפת המראה.

  19. הקפידו גם על הסביבה הקרובה של הדירה, חדר המדרגות והכניסה. הוסיפו שטיח כניסה חדש, עציץ או אפילו תמונה גם בחדר המדרגות.

  20. הדירה שלכם רועשת במיוחד? שיקלו התקנת חלונות עם זכוכית כפולה שתפחית חדירת רעש וגם תגביר את הבידוד התרמי בדירה. עירכו חישוב בכמה תוכלו להעלות את שכר הדירה החודשי אם בעיית הרעש תיעלם. יתכן שההשקעה תחזיר את עצמה תוך מספר חודשים.

  21. אל תמסרו מפתח ואל תרשו הכנסת חפצים כל עוד החוזה והשטרות אינם חתומים במלואם על-ידי השוכר והערבים.

  22. סכמו מראש שבחודש השכירות האחרון תהיו רשאים להביא שוכרים חדשים ולהציג להם את הדירה.

  23. התקנת מיזוג בדירה מעלה את ערך הנכס בצורה משמעותית. הקפידו שדירתכם תהיה ממוזגת. ניתן לרכוש מזגנים מיד שניה לצורך חיסכון בעלויות. אם החלטתם לרכוש מזגן מיד שניה, הקפידו שגילו לא יעלה על 6 שנים כדי שיוכל לשמש אתכם זמן רב.

  24. בהתחלפות שוכרים, יש לשקול החלפת מנעול. המחיר אינו גבוה ותורם להרגשה הטובה של השוכר החדש.

לראש העמוד


6 טיפים להשבחת דירה

  1. כדאי לקבל הצעות מחיר לשיפוץ משלושה בעלי מקצוע.

  2. יש לברר עם קבלן השיפוצים, האם יש לו הנחה בחנויות חומרי הגלם (מרצפות, כלים סניטריים וכדומה). משפצים רבים מקבלים הנחות מיוחדות וניתן לרכוש באמצעותם את חומרי הגלם בהנחה של עד עשרות אחוזים. במקביל, רצוי לערוך סקר שוק בקרב הספקים עצמם ולראות כמה עולה לרכוש את המוצרים ישירות דרכם.

  3. מומלץ לדרוש דוח המפרט את עלויות חלקי השיפוץ השונות ( הריסה ופינוי, חשמל, אינסטלציה, ריצוף וכדומה).

  4. כדאי ללקט רעיונות לשיפוץ ממספר גורמים שונים כגון: אינטרנט, חברים ומשפחה.

  5. עשו חישוב כולל של עלות השיפוץ והשאירו עוד כ- 10% - 15% עודף לתוספות ולשינויים שתחליטו עליהם תוך כדי שיפוץ. היו בטוחים שיהיו לכם שינויים.

  6. עירכו חוזה עם בעל המקצוע שנבחר לעשות את השיפוץ. חוזה זה צריך לכלול את: משך השיפוץ, מחיר השיפוץ ומה הוא כולל בפירוט רב ככל הניתן. קיבעו קנס בשווי כמה מאות שקלים עבור כל יום איחור בסיום השיפוץ מהתאריך המסוכם בחוזה. עריכת חוזה זה אינה מחייבת עורך דין וניתנת לניסוח על-ידי בעל הנכס.

למידע נוסף בנושא השבחת דירה לחצו כאן

לראש העמוד


9 טיפים לרכישת דירה

  1. שימו לב לכיווני האוויר בדירה. הכיוונים המועדפים הינם מזרח, מערב ודרום. דירות צפוניות הינן חשוכות בקיץ וקרות יותר בחורף.

  2. תנו דעתכם לקומת הדירה ולהימצאות מעלית. קומות גבוהות נהנות מנוף, אך סובלות מבעיית ריבוי מדרגות, נטיה לרטיבויות, התחממות בקיץ ועוד. הבעייתיות מצטמצמת אם ישנה מעלית בבנין, וכן אם ועד הבית הינו אחראי ודואג לזיפות ולסיוד הגגות ולתקינות המעלית ותחזוקתה השוטפת.

  3. יש לבדוק רטיבויות ועובש בבית. מקומות מועדים לפורענות הם חדרי האמבטיה וארונות המטבח שמתחת לכיור.

  4. חשוב להתרשם כי למוכרים אכפת מהנכס שברשותם, וכי הם מטפחים אותו ושומרים עליו באופן מתמיד.

  5. יש לבדוק האם קיימים סדקים בקירות, תיקוני צבע לא מקצועיים, מצב תקינות הברזים והאסלות.

  6. יש לוודא את מצב אטימות החלונות, הדלתות והממ"ד.

  7. אם יש מחסן, חשוב לבדוק האם הוא מאוורר והאם קיימת בו רטיבות.

  8. יש לבדוק אם מערכת החשמל בבית עומדת בפני עומס הצריכה הרצוי. מומלץ להיוועץ בחשמלאי בנושא.

  9. יש לברר האם קיימות בדירה תשתיות למערכת מיזוג אויר, הסקה ביתית פרטית, גז וכדומה.

לראש עמוד

6 טיפים למכירת דירה

  1. עליכם לאתר את המסמכים המעידים על זכויותיכם בדירה. מסמכים אלה יכולים להיות שונים. נזכיר את העיקריים שבהם: שטר מכר, שטר חכירה, חוזה עם הקבלן או הבעלים הקודמים (אם זכויותיכם טרם נרשמו בטאבו). השיגו מסמכים, כמו נסח טאבו, המעידים כי על דירתכם לא רובצת בעיה כלשהי: משכון, משכנתא, שעבוד, עיקול, צו הריסה, זכויות כלשהן של צד ג' וכדומה. הקונה ירצה לדעת את האמת וכל האמת. אם יש בעיה, רצוי שתפנו לעורך-הדין שטיפל בעיסקה.

  2. בידקו בעיריה, אם יש זכויות בניה נוספות כגון, תוספת שטח, שלא ידעתם עליהן בהווה או בעתיד הקרוב. זכויות אלה עשויות להעלות את המחיר שתדרשו.

  3. הקונה ירצה לדעת מהן ההצמדות לנכס, ולכן חשוב לברר את מיקום החניות ומספרן, מיקום המחסן ושטחו, שטח הגג ועוד. כדאי לוודא גם היכן ממוקם דוד השמש שלכם ומה מצב חובותיכם בגין ארנונה ומסי ועד הבית.

  4. עליכם להבטיח לקונה כי מסים שונים שולמו על-ידכם או שהנכם מודעים להם ומתחייבים לשלמם כגון: מס רכישה (בעת שרכשתם את הנכס), היטל השבחה, פטור או תשלום מס שבח (נושא זה חשוב ביותר עקב מורכבות חוקי המס, וחובה לבדוק אותו טרם הוצאת הדירה למכירה).

  5. עליכם  להכין את הדירה לביקור קונים. הרושם הראשוני חשוב ביותר למכירה. השקעה   מזערית של זמן וכסף יכולה להעניק לדירתכם יתרון של ממש לעומת הדירות המתחרות בשוק

  6. ליצירת אוירת מכירה מומלץ:

    • להדליק את כל המנורות
    • הפעיל את הקירור או החימום, בהתאם לעונה,
    • לפתוח וילונות ותריסים בשעות היום
    • להוציא חיות מחמד מהדירה למשך ביקור המתעניינים

    הכניסה לבית

    • לדאוג לכניסה מסודרת ומוארת לבנין
    • לבדוק שתאורת מספר הבית פועל
    • לנקות את חדר המדרגות לפני יום הביקור
    • לכסח דשא ולגזום גדר חיה (במקרה של בית קרקע)

    יצירת תחושת מרחב בדירה

    • לפנות מעברים בחדר מדרגות (פנימי) .
    • לאחסן רהיטים עודפים ולסדר מחסן (אם יש)
    • לפנות משטחי עבודה במטבח (שיש, גז וכדומה).
    • לפנות חפצים מיותרים מחדר הארונות
    • לסדר את חדרי השינה וחדרי הילדים

    יצירת תחושה של דירה מתוחזקת היטב

    • לתקן דליפות מברזים ומאסלות. לחזק ידיות דלתות וסגרי ארונות רופפים
    • לתקן סדקים בטיח וצבע מתקלף
    • לתקן ולנקות חלונות ותריסים
    • לתקן את האיטום סביב האמבטיה/כיור
    • להחליף נורות שרופות.
    • לשמן דלתות חורקות

 לראש העמוד

דיירים סרבני תשלום - דרכי טיפול



כיצד ניתן לפנות שוכר שלא משלם את דמי השכירות או שמסרב להתפנות?
זהו אחד התסריטים הגרועים ביותר שיכול לקרות לבעלי נכסים. במדינת ישראל  כ- 6% ממשכירי הדירות נתקלו במהלך השנה האחרונה במקרה אחד לפחות של החזרת צ'ק או של איחור חמור בתשלום. כידוע, לא קיים פתרון חד משמעי לבעיה זו אך ישנן כמה דרכים היכולות לשים סוף לפרשה זו.


תביעת פינוי
למרות שההיגיון הבריא אומר כי הפתרון הטוב ביותר הוא הגשת תביעת פינוי בבית המשפט או בלשכת ההוצאה לפועל, לצערנו זהו פתרון איטי ומסורבל. תהליכים אלו לוקחים המון זמן ואילו פעולת הפינוי צריכה להתבצע בצורה מידית. במידה התחלתם בתהליך שכזה לאחר קבלת צו הפינוי, נותר לכם לחכות לרשויות האכיפה לביצוע הצו וזמן יקר נוסף הולך לאיבוד. כמו כן ההוצאות הכספיות בתהליך שכזה גבוהות ביותר ולעיתים אינן מכוסות על ידי השוכר הסורר .


פניה לרשויות החוק
מצב בו שוכר מסרב לפנות את הנכס, נכנס תחת הקטגוריה של סכסוך אזרחי, ובשל כך מנועה המשטרה מלהתמודד עימו. האירוניה היא שדווקא כאשר המשכיר בא לפנות את השוכר והמשטרה מעורבת, מי שעלול להיפגע הוא דווקא המשכיר.


חילוט ערבויות ומימוש ביטחונות
למעשה מניעה היא הפעולה הטובה והזולה ביותר שניתנת לביצוע. בעת השכרת הדירה דאגו לקחת ביטחונות וערבויות מן השוכרים. כלים אלו יכולים למנוע כניסה של שוכרים בעיתיים ובמידה וקיים סירוב להתפנות ניתן לעשות שימוש בהם לתשלום החוב או מזעור הנזקים.
סוגי ערבויות ובטחונות:

  • ערבות בנקאית- הבטוחה הטובה ביותר מאחר והמשמעות היא כי השוכר מעמיד סכום מסוים של כסף בבנק לרשות המשכיר למקרה חרום מבלי שיוכל לעשות בו שימוש לצרכיו. מסיבה זו, וכן בשל עלויות העמלה הגבוהות, מרבית השוכרים מסרבים לתת ערבות בנקאית.
  • שטר חוב – על שטר החוב להיות חתום על ידי שני ערבים האחד בן משפחה והשני לא. במידה והשוכר מסרב לשלם פניה אל הערבים יכולה לסיים את הפרשה. כאשר אחד הערבים אינו בן משפחה מקרבה ראשונה, הוא נוטה להיות קצר רוח יותר ולהפעיל על השוכר לחץ לסיום הפרשה.
  • לקיחת צ'ק ביטחון שלא מהשוכר – גם כן קשה לדרוש ולקבל
  • לקיחת שכר דירה לחודש או חודשיים  - משולם מראש, מופקד לביטחון אצל המשכיר ומוחזר לשוכר בסיום החוזה בתוספת הצמדה.

ניסוח סעיפי דין עצמי בחוזה השכירות
כפעולת מנע, דאגו להכניס בחוזה השכירות סעיפים המאפשרים לכם לנקוט בפעולות פינוי היה והשוכר אינו עומד בהתחייבויותיו. סעיפים לדוגמא: החלפת מנעולים, ניתוק הדירה מחשמל, גז, מים, הוצאת מיטלטלין ואחסונם מחוץ לדירה. החוק במדינת ישראל מכיר באפשרות ל – "עשיית דין עצמית" במידה מצומצמת כמובן, המאפשרת לבעל הנכס לנקוט בכוח סביר בכדי להשיב לעצמו את חזקתו בנכס אשר נשללה ממנו בכוח.
מומלץ לשלוח מכתב מעורך דין לצורך הרתעה לפני נקיטת פעולות קיצוניות, שכן פעמים רבות הבעיה נפתרת כבר בשלב הזה.

לראש העמוד

 

מיסוי מקרקעין - על קצה המזלג

עסקות מקרקעין מוסיפות מאות מיליוני שקלים מידי שנה לקופת המדינה שכן הוא מוטל על שני צדדי העסקה. המיסוי יכול להגיע עד לשווי של מחצית מן העסקה,אך קיימות דרכים שונות להקטין נטל זה. בדף שלפניכם סקירה קצרה של סוגי המיסוי הקיימים:

מס שבח
המושג "שבח" מתייחס לרווח הוני שצמח בעקבות מכירה של "זכות במקרקעין". מס שבח הוא מס המוטל על מוכר הזכות במקרקעין על הרווח ההוני שצמח מהמכירה. לצורך הפשוטות – אדם אשר קנה נכס אשר במהלך השנים עלה ערכו והשתבח, יהיה חייב במס שבח על השבחת הנכס כשיבוא למוכרו על כך שהפיק רווח ממכירתו.
המונח מכירת נכס מתייחס גם להענקת זכויות בנכס או ויתור עליהן גם ללא כל תמורה כספית. החוק מתייחס גם לזיכרון דברים תקף כהוכחה למכירת הנכס. מכירה של דירת מגורים יכולה להיות פטורה ממס שבח ועל כן חשוב שאת עניין הפטור יסדיר אדם מוסמך המתמצא בהתקשרות ספציפית זו אל מול הרשויות .

מוכר זכאי לקבל פטור בגין מכירת דירה בכפוף לקיום כל התנאים הבאים, הכוללים הגשת בקשת פטור במועד:

  • הדירה הנמכרת עונה על ההגדרה "דירת מגורים מזכה"
  • המוכר והתא המשפחתי שלו מכרו את כל זכויותיהם בדירה
  • למוכר יש עילת פטור ולא חל אחד מהסייגים לפטור.
  • דירת מגורים - "תחשב ככזו שבנייתה נסתיימה, והיא פרטית ולא עסקית ומיועדת ומשמשת למגורים ושהיא אינה נחשבת למלאי עסקי". כלומר, אם דירה שימשה בעיקר למגורים סביר שהמכירה תזוכה ממס שבח.

הזכאות לפטור מתשלום מס שבח מותנית בקיום אחד מהקריטריונים הבאים:

  • פטור ממכירה אחת ל-4 שנים -  מוכר זכאי לפטור אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה המדוברת דירת מגורים אחרת בפטור כלשהו ממס שבח. פטורים מסוימים אינם מובאים בחשבון כגון מכירה כמתנה לילד או לבן זוג של נותן המתנה וכן בנסיבות מסוימות בעניינים הקשורים בירושה.
  • מכירת דירה יחידה - מוכר זכאי לפטור כל עוד הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ושבמשך 18 חודשים שקדמו למכירה זו לא מכר דירה אחרת. נוסף על כך, בארבע השנים שקדמו למכירה זו לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת וכן שהדירה הנמכרת אינה חלק מדירה שבבעלות המוכר פחות מ- 25% ממנה, וכן לא הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
  • מכירת דירה שהתקבלה בירושה - במכירת דירת מגורים מזכה שנתקבלה בירושה ניתן פטור מיוחד המותנה בכך שהמוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצאו (כולל נכדים או נינים) או בן זוגו של הצאצא ושלפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד ושהמוריש היה זכאי למכור את הדירה בפטור. הזכאות נבחנת ביום המכירה לא ביום הפטירה
  • פטור מיוחד - תושב ישראל זכאי לפטור חד פעמי מתשלום מס שבח בגין מכירת דירה נוספת בתנאי שמכר לפני יותר מ- 12 חודשים את נכסו ושרכש בשנה שלפני המכירה הנוכחית, או ירכוש שנה לאחריה דירה בישראל או באזור בסכום השווה לשלושה רבעים משווי שתי הדירות שמכר וששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על כ- 1.5 מיליון ש"ח. אם שווי שתי הדירות עלה על סכום זה, לא יינתן פטור לגבי הסכום שמעל התקרה. עלה שווי שתי הדירות על כ- 2.5 מיליון ש"ח לא יינתן פטור מלא או חלקי.

מס מכירה
מס מכירה מוטל על המוכר ומחושב ברוב המקרים כשיעור של שניים וחצי אחוזים משווי המכירה.

  • מס המכירה מוטל ללא קשר למס השבח וגם אם נוצר הפסד בעסקה.
  • למרות השיעור הקבוע ישנם שני מקרים בהם שיעור המס מופחת ל - 0.8%:
    • כאשר דירת המגורים שייכת למלאי עסקי
    •  כאשר מדובר במכירת "דירת מגורים מזכה" בנסיבות מסוימות.

      "שווי המכירה" הינו השווי ביום המכירה של הנכס כאשר הוא נקי מכל חוב או שעבוד. "השווי" משקף לרוב את התמורה החוזית המוסכמת. עם זאת המינהל עשוי להעדיף את שווי השוק, אם הוא לא שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין הצדדים.

מס רכישה
מס רכישה מוטל על הרוכש זכות במקרקעין עפ"י שיעור מס מדורג.

  • במקרים מסוימים, כגון העברת נכס מקרקעין ללא תמורה בין קרובים ניתן להשיג הפחתה בתשלום המס.
  • גם במס זה קיימים פטורים שניתן להסתייע בהם
  • המס מחושב  לפי כמה קריטריונים:
    1. דירת מגורים  - חישוב לפי 3 מדרגות מס:
      • עד 457,855 ש"ח - 0.5% (0% לזכאי משרד השיכון)
      • 457,855 - 710,620  (3.5%)
      • מעל 710,620 ש"ח- 4.75%.
    2. עולה חדש
      • עד 1,072,560 ש"ח- 0.5%
      • מעל 1,072,560 ש"ח- 4.75%.

ישנם שינוים במדרגות המס יש לבדוק זאת לפני ביצוע עסקה

• שווי המכירה מהווה את הבסיס שממנו נגזר סכום מס הרכישה
• ככלל שווי מכירה למס רכישה זהה לשווי שנקבע למס שבח (ללא ניכוי הוצאות.)
• מועדי תשלום המסים אמורים להתבצע ביום העסקה אך ניתן להשיג דחייה .

למידע נוסף במיסוי מקרקעין לחץ כאן

לראש העמוד


טיפים למשכירי דירות שכורות

  • תשלום מיסי ועד בית - ככלל, נהוג שהשוכר משלם את התשלומים השוטפים עבור אחזקת הבניין לועד הבית (או לחברת הניהול) ובעלי הדירה משלמים עבור הוצאות מיוחדות שיש אחת לכמה זמן (כמו למשל זיפות גג).

אנו ממליצים – חוק המקרקעין מציין במפורש כי בעל הנכס ולא השוכר הוא האחראי היחידי להסדרת תשלום מיסי ועד הבית והוא הכתובת לתביעה משפטית במידה ולא שולם החוב. אי לכך מומלץ  לעקוב ולבדוק את הסדרת התשלומים על ידי הדיירים ובכל מקרה לא להחזיר את הביטחונות עד אחרי שווידאתם כי כל התשלומים לועד הבית (חברת הניהול) הוסדרו עבור כל התקופה.

בעלי דירה שרוצים להיות בטוחים ב- 100% ולחסוך את כאב הראש יכולים

  • אחריות למצבה התחזוקתי של הדירה -  בעל הדירה אחראי למה ממוגדר כבלאי סביר השוכר אחראי לנזק שגרם ברשלנות או זדון

אנו ממליצים – לקבוע לשוכר מיהם בעלי המקצוע שהוא יהיה חייב להיות עימם בקשר במידה וחלה תקלה בדירה. לא לתת לו לפנות לבעלי מקצוע שינסו לחפף כדי להוזיל במחיר ובכך לפגוע בנכס. במידה והדירה חדשה ונמצאת תחת שנת הבדק מומלץ להכניס לחוזה השכירות שהשוכר ייתן להיכנס לדירה לאחר תיאום כדי שניתן יהיה לתקן כל מה שצריך ובאחריות הקבלן.

  • ריהוט ומוצרי חשמל – אסור למשכיר לקחת תחת אחריותו את תקינות מכשירי החשמל בדירה (למעט מזגן)..

אנו ממליצים - . אם יש בבית מערכות מיוחדות יש לכלול סעיף מפורש שקובע שהשוכר הוא האחראי לתיקונם

  • גובה שכר הדירה והצמדתו – ככלל, כיום כבר לא נהוג להצמיד לדולר אלא רק למדד.

      אנו ממליצים - לכלול בהסכם כי בסוף תקופת השכירות יבוצע קיזוז של עליית המדד  
      אך לא ירידתו ועל השוכר יהיה לשלם הפרש עליית המדד מגובה שכר הדירה.

תקופת השכירות והאופציות – שוכרים ירצו לכלול אופציות בחוזה שיאפשרו להשכיר בשנה הבאה במחיר שנקבע מראש. השוכר ירצה להשאיר בידיו את האפשרות להעלות את שכר הדירה כראות עיניו ומצב השוק ולא להתחייב מראש.

אנו ממליצים - לפעול שיהיו כמה שפחות אופציות בחוזה שכירות ובכל מקרה להתנות אופציות ומימושן בעמידה קפדנית על קיום ההסכם מצד השוכר, עריכת בטחונות מחדש וביטוחים מחדש.

  • בטחונות לחוזה השכירות – מטרת הבטחונות היא לא רק שיהיה במה להשתמש במקרה של הפרת החוזה על ידי השוכר אלא גם כצעד הרתעתי שמאותת לשוכר לחשוב פעמיים לפני שהוא חושב בכיוון.

    אנו ממליצים - תנסו לדרוש ערבות בנקאית שמקובלת יותר בדירות יוקרה. בכל מקרה על תוותרו על חתימת 2 ערבים לפחות על שטרות בטחון ועל החוזה עצמו (יש לוודא מה קירבתם לשוכרים ושלא מדובר בבני זוג שכן אין בכך טעם) רצוי הורים, או אחים,. שכן הם נוטים להתגייס לעזרת השוכר במידת הצורך. כמו כן יש לקחת שכר דירה לחודש אחד מראש שיופקד בפק"מ, וצ'קים ללא סכום ותאריך כבטחון לחברת החשמל, ארנונה וועד הבית

הבהרה: הכתוב לעיל הינו מידע אינפורמטיבי בלבד ואין בו משום מתן ייעוץ משפטי כלשהוהשימוש במידע זה הוא באחריות המשתמש בלבד.




תגיות:

ניהול בתים | ניהול בתים משותפים | ניהול ועדי בתים | ניהול בית | ניהול ועד בית | ניהול ועד הבית | ניהול הבית המשותף | אחזקת מבנים | ניהול ואחזקת מבנים | ניהול בניינים
ניהול דירות | ניהול דירות שכורות | ניהול דירה | ניהול דירה שכורה | ניהול נכסים | ניהול נכסים בישראל | חברת נכסים | ניהול נכס

לראש העמוד