EN
נבחרי נבחרי market2

מושגי יסוד בניהול בית משותף


ניהול בית משותף חוקי הבית המשותף

להלן מספר מושגי יסוד בניהול בית משותף שכדאי וחשוב להכיר:

1. האסיפה הכללית

o אחת לשנה חייבת להתכנס האסיפה הכללית לצורך קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף, ניהול ההוצאות הכרוכות, אישור החלטות שנתקבלו על ידי הנציגות ובחירת הנציגות מחדש.

o מועד ומקום קיומה של האסיפה חייבת להימסר חמישה ימים לפחות לפני קיום האסיפה,הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו תחשב כאילו נמסרה לכל בעלי הדירות.

o אסיפה כללית חוקית הינה אסיפה בה משתתפים בעליהן של מחצית הדירות לפחות בעצמם או על ידי מיופי כוחם

o במידה ולא נוכחים באסיפה 50% מבעלי הדירות, יש לציין בהודעה כי האסיפה מתכנסת באותו היום חצי שעה לאחר מכן. בשעה זו, תהיה האסיפה חוקית בכל מניין קרי, גם אם מספר בעלי הדירות קטן מ 50% .

o האסיפה תדון רק בנושאים שנכללו בסדר יומה, אלא אם משתתפי האסיפה הסכימו לדון בנושא שלא בסדר יומה.

o ההחלטות שיכולות להתקבל על ידי האסיפה הכללית למרות התנגדות של חלק מהדיירים הינן רק החלטות שאינן משנות את הזכויות הממשיות של בעלי הדירה

2. סוגי רוב

o רוב רגיל - ההחלטות באסיפות הכלליות אמורות להתקבל ברוב קולות-זהו רוב רגיל- הרוב הינו מתוך הדירים שהגיעו לאסיפה או נתנו ייפו כוח - לכן מי שמגיע משפיע. כל בעל דירה מחזיק בקול אחד והיה והדעות שקולות –מכריע יו"ר האסיפה שנבחר בתחילתה. כל ההחלטות הנוגעות לדרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות, מינוי נציגות, אישור חשבונות – לכל אלו מספיק רוב רגיל.

o רוב מיוחד - מחייב מניין של שני שלישים מן הנוכחים באחד משני המקרים הבאים:

§ הקמת מעלית,החלפת ספק הגז-יותר ממחצית מהדיירים בבניין

§ התקשרות עם חברות ניהול ואחזקה

3. נציגות ועד הבית

o הנציגות נבחרת באסיפה הכללית של בעלי הדירות,על פי חוק המקרקעין לכל בית משותף חייבת להיות נציגות כזו.

o תקופת כהונתה של הנציגות היא משך הזמן בין אסיפה כללית אחת לבאה אחריה, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית.

o הנציגות אחראית על החזקתו של הבית המשותף וניהולו בצורה תקינה.

o הנציגות היא בעלת הסמכות לקחת חלק במשא ומתן והתקשר בחוזים מול גופיים שונים.

o הנציגות מחויבת לנהל ספר תשלומים ותקבולים,להגיש דוחות כספיים ולהציגם בפני האסיפה הכללית.

4. תקנון הבית המשותף

o בכל בית משותף חייב להימצא תקנון-בו מוסדרים היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בנוגע לזכויותיהם וחובותיהם.

o במידה ולא נערך תקנון ע"י בעלי הדירות, יחולו על הבית המשותף הוראות "התקנון המצוי" כפי שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין.

o השימוש ברכוש המשותף, הוצאות אחזקתו וניהולו חייבים להיות מוסכמים על דיירי הבניין ולהופיע בתקנון.

5. ניהול פרוטוקול /תכנון לו"ז עבודה שנתית

o כל החלטה שנתקבלה כדין ונרשמה בספר ההחלטות מחייבת כל בעל דירה גם אם לא השתתף באסיפה או רכש נכס בבית המשותף לאחר קבלת ההחלטה .

o ועד הבית צריך לקבוע תוכנית עבודה שנתית וזאת בכפוף להחלטות שאושרו באסיפת הדיירים השנתית.

o יש לתכנן את תוכנית העבודה על פי סדר עדיפות ותזרים המזומנים השנתי.

o רצוי שוועד הבית יבדוק את התנהלותו במהלך השנה אל מול תוכנית העבודה
השנתית בכדי לעמוד ביעדים.

בבתים המנוהלים על ידה, דואגת חברת הניהול EasyHouse לבנות תכנית עבודה שנתית הכוללת את כלל הפעילויות שיש לבצע בבית המשותף במהלך השנה. EasyHouse כחברת ניהול ואחזקה מפקחת אחר התקדמות תכנית העבודה ובמידה וחל עיקוב או בעיה, דואגת להתריע בפני הדיירים בדוחות התקופתיים הנשלחים לבתיהם.

לקבלת הצעת מחיר ע"י חברת ניהול ואחזקה איזיהאוס לניהול ועד הבית לחצו כאן

לחץ כאן לקריאת טיפים נוספים לניהול הבית