אתם שואלים, אנחנו עונים

ועד הבית וחברת ניהול הם שני גופים נפרדים.

ועד בית הוא ישות המוגדרת בחוק ומורכבת מבעלי דירות בבניין שמשמשים כנציגי הבניין מול חברת הניהול.

תפקידיו של ועד הבית מפורטים בחוק המקרקעין תחת סעיף "בתים משותפים", עליו תוכלו לקרוא כאן.

חברת הניהול "איזי האוס" היא ספק חיצוני, המעניק שירותים שונים כמפורט בהסכם ניהול הבניין. 

תפקידיה של חברת הניהול והשירותים שהיא מספקת, נקבעים בהסכם הניהול הנחתם מול ועד הבית טרם תחילת הניהול. חברת הניהול מספקת שירותי אחזקה על ידי אב בית, שירותי גבייה והנהלת חשבונות וכן מפקחת על ספקי שירות. השירותים משתנים מבניין לבניין בהתאם לצרכים או לבקשות ועד הבית ומופיעים בהסכם הניהול החתום בין איזי האוס לנציגות הבניין/ ועד הבית. 

חברת הניהול איזי האוס נותנת את השירותים בהתאם להסכם ניהול הבניין על פי התנאים וההתחייבויות שעליהם הוסכם. חובות ועד הבית המוגדרות בחוק המקרקעין אינן חלות על חברת הניהול, אלא אם הוגדרו במפורש בהסכם הניהול.

בעת קבלת הבניין לניהול נערכת התקשרות מול בעלי הדירות אשר מוגדרים כנציגי הבניין, אלא אם דיירי הבניין בחרו ועד בית או נציגים אחרים. במקרים בהם הוועד התפטר, על בעלי הדירות לקיים אסיפה ולבחור במקומו ועד בית חדש. בד בבד, איזי האוס ממשיכה בביצוע המשימות השוטפות בהתאם להסכם.

חברת הניהול איזי האוס נותנת את השירותים בהתאם להסכם ניהול הבניין על פי התנאים וההתחייבויות שעליהם הוסכם. חובות ועד הבית המוגדרות בחוק המקרקעין אינן חלות על חברת הניהול, אלא אם הוגדרו במפורש בהסכם הניהול.

בעת קבלת הבניין לניהול נערכת התקשרות מול בעלי הדירות אשר מוגדרים כנציגי הבניין, אלא אם דיירי הבניין בחרו ועד בית או נציגים אחרים. במקרים בהם הוועד התפטר, על בעלי הדירות לקיים אסיפה ולבחור במקומו ועד בית חדש. בד בבד, איזי האוס ממשיכה בביצוע המשימות השוטפות בהתאם להסכם.

האחריות היא של בעלי הדירות ונציגות הבניין. הודעה על אסיפה צריכה להיות מפורסמת כשבוע לפחות מראש בהודעה בבניין ומומלץ גם לשלוח הודעות אישיות לבעלי הדירות במייל ובדואר. חברת הניהול אינה יוזמת אסיפות ובחירת ועד חדש ואינה צד בתהליך. לבקשת הוועד היוצא, איזי האוס יכולה לעזור בפרסום ההודעה לבעלי הדירות על האסיפה ושליחת נציג מטעמה, פעם בשנה לכל היותר.

הנציגות היא הגוף היחיד שיכול לפנות לחברה בבקשה להזמנה ולאישור שירותים שאינם חלק מהשירותים השוטפים שהוזמנו בהסכם, לשינוי ההסכם או הפסקתו. 

כל ספק שירות חיצוני – גנן, אינסטלטור, איש איטום וכדומה, אחראי באופן ישיר על עבודתו. תפקידה של איזי האוס לוודא בשם הבניין כי הספק אכן נותן את האחריות עבור עבדותו (באותו האופן בו ועד בית פועל מול ספקי השירות לוודא כי הם מספקים אחריות עבור עבודתם). החברה אחראית לעבודות הנעשות על ידי עובדי החברה בלבד בהתאם למפורט בהסכם ניהול הבניין. 

בתחילת ההתקשרות עם איזי האוס היא דואגת לקיומו של ביטוח צד ג' (אם טרם נחתם כזה על ידי הוועד), במטרה להגן במקרים של פגיעה בנפש או ברכוש. קיים מגוון ביטוחים נוספים שנציגות הבניין יכולה להזמין מחברת הביטוח על פי בקשה ובתשלום נוסף. למשל, ביטוח מבנה לכיסוי נזקים שנגרמים לרכוש המשותף במקרי אסון (שריפה, רעידת אדמה, פיצוץ הצנרת ועוד). ההחלטה בדבר הוספת ביטוחים נוספים היא בידי נציגות הבניין. 

כחלק מהסכם הניהול, מתבצעת על ידי איזי האוס גבייה מסרבני תשלום. הטיפול ניתן בהתאם לפירוט העלויות והתנאים שנקבעו בהסכם הניהול. 

כאמור, כחלק מהסכם הניהול, מתבצעת גבייה מסרבני תשלום. שירות משפטי נוסף כמו טיפול בהשתלטות על שטח משותף, התנהלות מול רשויות וכדומה, החברה תבדוק אם באפשרותה לספק השירות דרך עו"ד מטעמה ובכל מקרה הוא יהיה כרוך בתשלום נפרד. ועד הבית יוכל כמובן לטפל בנושאים אלו באופן עצמאי ללא חברת הניהול.

כל הכספים הנגבים מדיירי הבניין מופקדים בחשבון ועד הבית השייך אך ורק לבניין. בחשבון זה ברוב המכריע של המקרים יש נציג של ועד הבית ונציג של חברת הניהול. מנהלת חשבונות של חברת הניהול מבצעת מידי חודש הנה"ח לבניין ודואגת להוצאת התשלומים לספקי השירות והפקדות של דמי הוועד לחשבון.

במקרים חריגים לא ממונה נציג של חברת הניהול/ הוועד בחשבון, בהתאם להסכמות בין הצדדים.

חשבון ועד בית לא יכול להיכנס לגירעון. אם קיים מחסור בכספים, התשלום לספקי שירות מעוכב או מופסק.

איזי האוס מפיקה דוח כספי לכל בניין אחת לשנה. העבודה על הכנת הדוח מתבצעת במהלך חודש ינואר בכל שנה עוקבת ומסתיימת עד סוף מרץ. הדוח מציג הכנסות אל מול הוצאות השנה החולפת ואינו כולל הנה"ח כפולה והתאמות בנקים.

השירותים שאנו נותנים כוללים ביקורים קבועים של אב בית בבניין לשם ביצוע משימות אחזקה שוטפות כגון החלפת נורות, חיזוק ידיות ועוד. אב הבית אף מפקח על עבודתם של ספקי השירות השוטפים לבניין (מנקה, גנן וכדומה). 

שירותים אלו מבוצעים על ידי ספקי שירות חיצוניים שעובדים תחת פיקוחה של חברת הניהול איזי האוס. ועד הבית יכול לבחור לבקש כי ספקי שירות שכבר פועלים בבניין ימשיכו במתן השירותים תחת פיקוחה של איזי האוס ללא יחסי עובד מעביד בין חברת הניהול לספקים. במקרים אחרים, אנו באיזי האוס נדאג להבאתם של  ספקי שירות חיצוניים.

חברת הניהול איזי האוס מפעילה למען לקוחותיה מוקד שירות הפועל 24/7, למעט יום כיפור. לאחר שעות העבודה (אחרי 16:30 ובסופי שבוע) הדיירים מוזמנים לפנות למוקד החברה באחת הדרכים המפורסמות הן בבניין והן באתר החברה (טלפון, אימייל, אפליקציה, אתר החברה). במקרים של תקלת שבר דחופה – חובה לפנות בטלפון בלבד כדי לוודא שהדיווח על הבעיה התקבל ומועבר לטיפול.

עם קבלת הפנייה החברה שולחת בעל מקצוע לטיפול הנדרש (אינסטלטור, חשמלאי וכדומה) בהתאם לדחיפות. בחלק מהמקרים, שימוש בשירותיו של בעל מקצוע מצריכה אישור מראש של ועד הבית, לו שמורה הזכות להזמין על מקצוע מטעמו ולבצע את התיקון לא דרך חברת הניהול. 

בכל הסכמי הניהול, עבודות איטום אינן חלק משירותי החברה השוטפים ממספר סיבות:

• עלות עבודות איטום יכולה לנוע בין כמה אלפי שקלים לעשרות ומאות אלפי שקלים. בטרם יציאה לפרויקט מורכב שכזה, בעלי הדירות צריכים להחליט שהם אכן מעוניינים בו.
• בבניינים בהם מתוכנן שיפוץ או תמ"א ישנה הסכמה של בעלי הדירות כי לא יבוצעו עבודות איטום.
• המשאבים ושעות העבודה הנדרשות בליווי של פרויקט איטום משתנים בהתאם לאופי הפרויקט כך שלא ניתן לתמחר מראש.
• יתכנו מקרים בהם איזי האוס תחליט לבצע תיקון איטום בכפוף לכך שהגבייה המיוחדת עבורו תושלם על פי שיקול דעתה. לחילופין, איזי האוס יכולה להחליט שאין ברשותה המשאבים הנדרשים לליווי פרויקט איטום.
• חשוב לציין שליווי פרויקט מסוג זה כרוך בעלות נוספת, וועד הבית יכול להזמין עבודות אלו מחברת הניהול או לבצען באופן עצמאי.  

במקרה של תיקון דחוף, באישור הנציגות הבית העבודה מבוצעת ובמקביל יוצאת גבייה מיוחדת לכיסוי ההוצאה.

במקרה של הוצאה לא דחופה, העבודה מבוצעת לאחר גבייה ואיסוף הכספים הנדרשים לצורך ביצועה וקבלת אישור הנציגות.

עבודה דחופה מוגדרת ככזו שאינה מאפשרת שימוש תקין בבניין: הצפת ביוב, פיצוץ בצנרת ראשית, השבתה של מעלית או מערכת חימום המים.

פניות שירות שאינן דחופות מטופלות ביום הביקור של נציג איזי האוס בבניין. מענה לפניות דחופות, מתחיל בו ביום שהתקבלו ובתקווה לסיימו באותו היום (בהתאם לדחיפות, האפשרות לטפל בבעיה באופן מיידי וכד')

על פי חוק המקרקעין, חובת התשלום של דמי הוועד מוטלת על בעלי הדירות והנכסים בלבד ולא על השוכרים, בין היתר משום שהחובות של השוכר מוגדרות בהסכם השכירות עליו חתם עם בעל הנכס. אם דמי הוועד כוללים שירות שהשוכר מסרב לשלם עבורו, למשל ביטוח מבנה, עליו להתחשבן מול בעל דירתו ולשלם את הסכום המלא - או לחילופין לעדכן את נציג איזי האוס על כך שיש לפנות לבעל הדירה עבור קבלת מלוא דמי ועד הבית.

כאמור החובה בגין תשלום כלשהו היא רק על בעלי הדירות והנכסים.

כאמור חובת התשלום הינה של בעל הדירה ולכן ניתן לתבוע רק את בעל הדירה/ הנכס כמי שחב בתשלום. אם שוכר לא משלם, דרישת התשלום עוברת לבעל הדירה ובאחריותו לשלם אותה. במקרה שלא ישלם, חברת הניהול תיאלץ לפעול לגביית החוב באמצעים משפטיים, בהתאם להסכם ניהול הבניין.

התביעה מוגשת למפקחת על המקרקעין, הסמכות המשפטית האחראית על תביעות הקשורות בבתים המשותפים. חברת הניהול מתקשרת עם עו"ד לייצוג הוועד בתביעת התשלום מבעלי הדירה/ הנכס. במקרים בהם הנציגות רשומה בתביעה כתובעת, יתכן והיא תידרש להיות נוכחת בדיון על פי דרישת המפקחת תחת ייצוג עו"ד מטעם חברת הניהול ונציג חברת הניהול.

עלויות התביעה מוטלות על החייב. במקרים בהם המפקחת פוסקת שכל צד נושא בהוצאותיו או משיתה את ההוצאות על התובעת, הוצאות התביעה משולמות מקופת הבניין.

אופן חלוקת דמי הוועד נקבע מול נציגות הבניין בעת קבלת הבניין לניהול בהתאם לנהוג בבניין ולבקשת הנציגות.

לכל בית משותף ישנו תקנון, בין אם בעלי הדירות מודעים לכך ובין אם לאו. על רוב הבניינים חל התקנון מחוק המקרקעין, שקובע שיש לבצע חלוקה של הוצאות הבית לפי שטחה של כל דירה. אם בבניין נהוגה שיטה אחרת (תשלום לפי מספר החדרים או סכום שווה לכולם, למשל) היא חוקית כל עוד יש הסכמה של 100% מדיירי הבניין.